La vivenda com a CPS

1. Arrels estructurals del dèficit de vivenda pública

Quan es parla de la falta de vivenda pública, sovint es presenta com un problema recent, associat a l’augment dels preus o a l’expansió del lloguer turístic. En realitat, el dèficit és estructural i acumulatiu, i arrossega decisions preses fa dècades.

A la Comunitat Valenciana, la política de vivenda protegida mai no es va concebre com un sistema estable de parc públic, sinó com un mecanisme temporal d’accés a la propietat. La VPO tenia data de caducitat: després d’uns anys, es podia desclassificar i vendre al mercat lliure. Això implicava que, encara que es construïra, no es consolidava patrimoni públic.

Aquest enfocament tenia diverses conseqüències:

• La vivenda protegida funcionava com una ajuda puntual a determinades famílies, però no com una infraestructura col·lectiva.

• El sector públic no acumulava stock per a lloguer social, emergències residencials o regulació de preus.

• El mercat privat absorbia progressivament allò que havia nascut amb suport públic.

Amb l’arribada del boom immobiliari dels anys noranta i primers dos mil, aquesta lògica s’intensifica. Es construeix molt, però quasi tot amb finalitats privades. La vivenda pública es percep com a prescindible perquè el mercat, aparentment, “ja dona resposta”. El crèdit fàcil substitueix la política pública.

Quan arriba la crisi de 2008, el sistema queda al descobert. No hi ha un parc públic suficient perquè mai no s’havia volgut construir com a tal. El problema no és només quantitatiu, sinó conceptual: la vivenda pública no s’ha entés com un bé permanent al servei de la societat, sinó com una excepció transitòria dins d’un model centrat en la propietat privada.

Així, la situació actual no és una fallada sobtada, sinó el resultat lògic d’un model que, durant dècades, ha externalitzat la funció social de la vivenda al mercat i ha renunciat a dotar-se d’eines estructurals per garantir-ne l’accés.

2. Canvi del règim financer després de 2008

La crisi financera de 2008 va marcar un abans i un després en la manera com es finança la construcció de vivenda. No tant per un canvi puntual, sinó perquè es redefineixen de manera estructural els criteris de risc, solvència i viabilitat del crèdit immobiliari.

A partir d’aquell moment, la regulació impulsada des de la Unió Europea endureix les exigències de capital i provisió de les entitats financeres. L’objectiu és reduir el risc sistèmic associat al sector immobiliari, que havia estat un dels principals focus de la crisi. El resultat és un crèdit més prudent i més restrictiu, tant per a promotors com per a famílies.

En aquest nou context, no s’estableix legalment que el promotor haja de tindre el sòl en propietat, però sí que es consolida una pràctica bancària molt clara: les entitats prioritzen projectes on el risc estiga fortament controlat. El sòl, o el control efectiu sobre ell, es converteix en una peça central de la garantia del projecte, junt amb el capital propi aportat pel promotor.

Això implica que:

• els promotors han d’aportar més recursos propis abans d’accedir al crèdit

• el percentatge de finançament sobre el cost total es redueix

• la viabilitat urbanística i jurídica esdevé un filtre determinant

• els projectes amb estructures complexes o marges ajustats tenen més dificultats per ser finançats

Aquest canvi no exclou formalment cap agent, però en la pràctica afavoreix els promotors grans i capitalitzats, que poden assumir el cost inicial del sòl i les exigències de solvència. Les promotores xicotetes, les cooperatives i les iniciatives d’economia social troben moltes més barreres, no per manca d’idees o necessitat social, sinó per l’estructura del sistema financer.

Pel costat de la demanda, les famílies també es veuen afectades. L’accés a la hipoteca requereix més estalvi previ, més estabilitat laboral i assumeix uns costos reguladors que fan menys atractives les operacions de menor import. Això redueix la capacitat d’entrada al mercat, especialment entre joves i rendes mitjanes.

En conjunt, el sistema financer posterior a 2008 és més sòlid i menys procliu a bombolles, però també més rígid. Durant anys, aquesta rigidesa passa desapercebuda perquè la demanda és baixa. Quan la demanda residencial es reactiva, es fa evident que el mecanisme de finançament ja no té la capacitat ni la flexibilitat necessàries per respondre amb rapidesa i amb una oferta suficient de vivenda assequible.

3. Fiscalitat de la compra i biaixos del sistema tributari

La fiscalitat associada a la compra de vivenda és un dels instruments amb més capacitat d’intervenció immediata, però també un dels menys utilitzats de manera estratègica. No perquè no funcione, sinó perquè els seus efectes són visibles, ràpids i políticament sensibles.

A l’Estat espanyol, la compra de vivenda està gravada principalment de dues maneres:

• IVA, en el cas de vivenda nova, amb un tipus general del 10 % (més actes jurídics documentats).

• ITP, en el cas de vivenda usada, amb competència normativa autonòmica.

Aquesta dualitat ja introdueix una primera distorsió: la fiscalitat no respon a l’ús social de la vivenda, sinó a la seua condició formal de nova o usada. A partir d’ací, les comunitats autònomes disposen de marge real per modular l’ITP, establir bonificacions, tipus reduïts o recàrrecs segons perfils, trams o circumstàncies.

En la Comunitat Valenciana, com en altres territoris, aquest marge s’ha utilitzat de manera limitada i fragmentària. Existeixen reduccions per a joves o col·lectius concrets, però amb requisits sovint restrictius i amb un impacte global modest. El resultat és un sistema fiscal que, en termes generals, tracta de manera similar situacions molt diferents.

Des del punt de vista del funcionament del mercat, això implica que:

• una persona que compra la seua primera vivenda per a viure-hi

• una persona que compra una segona o tercera vivenda

• una persona jurídica que adquireix un immoble com a inversió

• un comprador no resident amb renda externa elevada

assumeixen càrregues fiscals molt semblants, malgrat que l’impacte social de cada operació és radicalment diferent.

La fiscalitat de la compra actua com a cost d’entrada. Quan aquest cost no està ajustat a la capacitat econòmica ni a la finalitat de l’adquisició, es produeixen dos efectes simultanis:

• es dificulta l’accés a qui compra per necessitat vital

• no es desincentiva la compra amb finalitats purament patrimonials o especulatives

A més, els ingressos derivats de l’activitat immobiliària s’han convertit en una font rellevant de finançament autonòmic. Això genera una dependència estructural del volum d’operacions, especialment de les de major import, que tendeix a reforçar un enfocament recaptatori a curt termini en detriment d’una visió de política residencial a llarg termini.

En aquest context, la fiscalitat no actua com una eina de regulació fina del mercat de la vivenda, sinó com un mecanisme neutre en aparença, però que en la pràctica no corregeix les asimetries d’accés ni orienta l’ús social del parc residencial.

4. Desmantellament dels incentius a l’estalvi finalista

L’accés a la vivenda no depén només del preu o del crèdit, sinó també de la capacitat prèvia d’acumulació. Durant dècades, aquesta acumulació va estar parcialment facilitada per instruments d’estalvi finalista que vinculaven l’esforç sostingut amb un objectiu concret: la compra de la primera vivenda.

Un dels exemples més clars va ser la llibreta vivenda, que permetia desgravar part de l’estalvi destinat a aquest fi. Més enllà del benefici fiscal, aquests instruments complien una funció estructural: convertien l’accés a la vivenda en un procés gradual, compatible amb rendes mitjanes i trajectòries laborals estables.

A partir de la crisi financera i especialment al voltant de 2010, aquest model s’abandona. La retirada progressiva dels incentius a l’estalvi respon a un canvi de paradigma econòmic. En un context de recessió, endeutament públic elevat i necessitat de reactivar el creixement, les polítiques econòmiques passen a prioritzar el consum i la circulació immediata de renda per damunt de l’acumulació a llarg termini.

Aquest gir té diverses conseqüències:

• l’estalvi per a la compra de vivenda perd atractiu fiscal

• les rendibilitats baixes desincentiven l’esforç sostingut

• desapareix la planificació temporal com a estratègia viable

En paral·lel, el sistema d’accés a la vivenda continua exigint aportacions inicials elevades. Això genera una contradicció estructural: es demana estalvi en un entorn que penalitza o ignora l’estalvi.

El resultat és un desplaçament de les vies d’accés:

• herència o ajuda familiar

• endeutament elevat en fases vitals primerenques

• exclusió del mercat de compra

Aquesta transformació no afecta totes les generacions per igual. Les cohorts que van accedir a la vivenda abans del canvi de model ho van fer amb instruments que ja no existeixen. Les generacions posteriors han d’afrontar el mateix objectiu amb menys eines, menys estabilitat i menys temps.

El desmantellament dels incentius a l’estalvi finalista no és una mesura aïllada, sinó una peça més d’un sistema que ha anat desplaçant la responsabilitat de l’accés a la vivenda cap a l’origen social o la capacitat d’assumir risc financer, debilitant la relació entre esforç sostingut i possibilitat real d’accés residencial.

5. Devaluació salarial com a substitut de la devaluació monetària

La crisi de 2008 va situar les economies de la zona euro davant d’un límit estructural: no es podia devaluar la moneda per recuperar competitivitat. La resposta va ser una altra, menys visible però molt més directa sobre la vida quotidiana: la devaluació interna, és a dir, la contenció i reducció dels salaris i de les rendes del treball.

Aquesta estratègia, avalada en el marc de la governança econòmica europea i impulsada des d’institucions com el Banc Central Europeu, tenia com a objectiu millorar la competitivitat, reduir desequilibris externs i restaurar la confiança dels mercats. En termes macroeconòmics, va complir part d’aquests objectius. En termes socials i residencials, va generar un desajust profund.

Durant els anys posteriors a la crisi:

• els salaris reals creixen molt poc o retrocedeixen

• la precarietat laboral s’estén, especialment entre joves

• les trajectòries professionals es fragmenten

Al mateix temps, el preu dels actius, inclosa la vivenda, inicia una recuperació progressiva fins a superar en molts casos els nivells previs a la crisi. Es produeix així una desconnexió creixent entre rendes del treball i preus residencials.

Aquesta desconnexió té conseqüències directes:

• l’esforç necessari per accedir a una vivenda augmenta de manera sostinguda

• l’estalvi previ esdevé més difícil

• l’endeutament necessari és més elevat i s’allarga en el temps

El model d’accés a la vivenda, però, no s’adapta a aquesta nova realitat salarial. Continua basant-se en supòsits anteriors: estabilitat laboral primerenca, capacitat d’estalvi regular i projecció a llarg termini. El resultat és una fricció estructural entre el funcionament del mercat de treball i el funcionament del mercat residencial.

A més, la devaluació salarial té un efecte generacional acumulatiu. Les persones que ja havien accedit a la vivenda abans del canvi de model veuen protegida o revaloritzada la seua posició. Les generacions posteriors entren al mercat amb rendes més baixes, menys estabilitat i preus més alts. La vivenda deixa de ser un element de construcció vital compartit i passa a funcionar com un factor de segmentació social.

En aquest context, la crisi de la vivenda no pot entendre’s sense la decisió prèvia d’ajustar l’economia a través del treball en lloc de fer-ho a través del capital o del valor dels actius. La devaluació salarial no és un element col·lateral del problema, sinó una de les seues bases estructurals.

5. Devaluació salarial com a substitut de la devaluació monetària

La crisi de 2008 va situar les economies de la zona euro davant d’un límit estructural: no es podia devaluar la moneda per recuperar competitivitat. La resposta va ser una altra, menys visible però molt més directa sobre la vida quotidiana: la devaluació interna, és a dir, la contenció i reducció dels salaris i de les rendes del treball.

Aquesta estratègia, avalada en el marc de la governança econòmica europea i impulsada des d’institucions com el Banc Central Europeu, tenia com a objectiu millorar la competitivitat, reduir desequilibris externs i restaurar la confiança dels mercats. En termes macroeconòmics, va complir part d’aquests objectius. En termes socials i residencials, va generar un desajust profund.

Durant els anys posteriors a la crisi:

• els salaris reals creixen molt poc o retrocedeixen

• la precarietat laboral s’estén, especialment entre joves

• les trajectòries professionals es fragmenten

Al mateix temps, el preu dels actius, inclosa la vivenda, inicia una recuperació progressiva fins a superar en molts casos els nivells previs a la crisi. Es produeix així una desconnexió creixent entre rendes del treball i preus residencials.

Aquesta desconnexió té conseqüències directes:

• l’esforç necessari per a accedir a una vivenda augmenta de manera sostinguda

• l’estalvi previ esdevé més difícil

• l’endeutament necessari és més elevat i s’allarga en el temps

El model d’accés a la vivenda, però, no s’adapta a aquesta nova realitat salarial. Continua basant-se en supòsits anteriors: estabilitat laboral primerenca, capacitat d’estalvi regular i projecció a llarg termini. El resultat és una fricció estructural entre el funcionament del mercat de treball i el funcionament del mercat residencial.

A més, la devaluació salarial té un efecte generacional acumulatiu. Les persones que ja havien accedit a la vivenda abans del canvi de model veuen protegida o revaloritzada la seua posició. Les generacions posteriors entren al mercat amb rendes més baixes, menys estabilitat i preus més alts. La vivenda deixa de ser un element de construcció vital compartit i passa a funcionar com un factor de segmentació social.

En aquest context, la crisi de la vivenda no pot entendre’s sense la decisió prèvia d’ajustar l’economia a través del treball en lloc de fer-ho a través del capital o del valor dels actius. La devaluació salarial no és un element col·lateral del problema, sinó una de les seues bases estructurals.

6. La dècada fantasma (2009–2019)

Entre la gran crisi financera i la recuperació recent del mercat residencial hi ha una dècada sencera que acostuma a quedar fora del relat. No perquè no passara res, sinó perquè el que va passar va ser una absència sostinguda d’acció. És una etapa clau per entendre per què la tensió actual és tan intensa.

Després de 2008, la construcció de vivenda cau de manera abrupta. La promoció privada pràcticament s’atura, el crèdit desapareix i el sector entra en una fase defensiva. No es construeix perquè el risc és alt, la demanda és feble i el trauma de la bombolla encara és recent. Aquesta paràlisi no respon a una planificació conscient, sinó a una retirada generalitzada.

Al mateix temps, la demanda també és baixa, però no perquè la necessitat de vivenda haja desaparegut. Ho és perquè:

• l’atur juvenil és molt elevat

• els salaris d’entrada són insuficients

• l’emigració de persones joves i formades cap a altres països és significativa

Una part de la demanda potencial simplement abandona el sistema. No compra, no lloga de manera estable i, sovint, no està físicament present.

Aquesta coincidència d’oferta i demanda baixes genera una falsa sensació d’equilibri. Els preus es mantenen continguts, el conflicte social al voltant de la vivenda es dilueix i s’imposa la idea que el mercat s’ha corregit. En realitat, el que s’està produint és un estancament estructural:

• no es renova el parc

• no es construeix vivenda pública de manera significativa

• no es corregeixen les disfuncions prèvies

La dècada 2009–2019 hauria estat un moment especialment favorable per intervenir:

• el sòl tenia preus baixos

• la pressió especulativa era reduïda

• la competència pel recurs era limitada

Tanmateix, la resposta institucional és mínima. Es prioritza la consolidació fiscal, la reestructuració bancària i la recuperació macroeconòmica, mentre la política de vivenda queda en segon pla.

Quan, a partir de 2019, la demanda residencial comença a reaparèixer, el sistema es troba amb una realitat fràgil: no hi ha estoc suficient, no hi ha parc públic rellevant i no hi ha mecanismes àgils de producció. La tensió actual no naix en eixe moment, sinó que emergeix com a conseqüència directa d’una dècada en què la vivenda va quedar fora de l’agenda estructural.

La dècada fantasma no és un buit neutre. És el període en què es consoliden moltes de les limitacions que ara condicionen qualsevol intent de resposta.

7. Reactivació asimètrica de la demanda residencial

Quan la demanda de vivenda torna a créixer després de la dècada posterior a la crisi, no ho fa de manera homogènia ni per un únic motiu. El que es produeix és una reactivació asimètrica, impulsada per diversos fluxos que coincideixen en el temps però no comparteixen ni origen, ni capacitat econòmica, ni expectatives residencials.

A la Comunitat Valenciana, aquesta reactivació adopta una forma especialment intensa perquè el territori reuneix un conjunt de condicions atractives per a perfils molt diferents.

D’una banda, es produeix l’arribada de població amb rendes mitjanes i altes d’origen extern. Es tracta de jubilats europeus, professionals amb treball digital deslocalitzat o persones amb ingressos no vinculats al mercat laboral local. Per a aquests perfils, factors com el clima, la seguretat, la qualitat de vida, la gastronomia, els horaris, la mobilitat urbana, la connectivitat aèria i la presència de xarxes socials i professionals fan del territori una opció residencial molt competitiva. La seua capacitat adquisitiva els permet assumir preus que, des del punt de vista local, resulten elevats.

Paral·lelament, arriba també població amb rendes baixes o inestables, que migra en busca de feina, especialment en sectors com els serveis, les cures, l’hostaleria, l’agricultura o la logística. Aquest col·lectiu no pressiona el mercat per capacitat de compra, però sí que incrementa fortament la demanda de lloguer assequible, un segment ja molt tensionat. Sovint accepta condicions més precàries, comparteix habitatge o ocupa vivendes de menor qualitat.

A aquests dos fluxos se suma un tercer procés: la migració interior cap a les ciutats grans. Persones procedents de municipis menuts o zones rurals es traslladen cap a àrees urbanes amb més oportunitats laborals, més oferta educativa, més serveis i més opcions d’oci. No es tracta només d’una preferència cultural, sinó d’una decisió racional davant territoris progressivament buidats de recursos i expectatives.

El resultat és una pressió simultània sobre el mateix parc residencial:

• la demanda amb renda alta eleva els preus mitjans

• la demanda amb renda baixa satura el segment assequible

• la concentració urbana intensifica la competència territorial

Tot això ocorre mentre l’oferta continua sent rígida, limitada i lenta d’ampliar. La construcció no s’ha recuperat al mateix ritme, el parc públic és escàs i les alternatives residencials són poques.

Aquesta reactivació asimètrica explica per què la tensió apareix de manera sobtada i intensa. No és un augment lineal de la població, sinó la coincidència de demandes molt diferents sobre un sistema que no està preparat per absorbir-les ni segmentar-les adequadament.

8. Urbanització selectiva i concentració territorial d’oportunitats

L’augment de la demanda de vivenda no es distribueix de manera uniforme sobre el territori. Es concentra en espais molt concrets, i aquesta concentració no és aleatòria. Respon a un procés d’urbanització selectiva, en què les oportunitats econòmiques, socials i vitals es van acumulant en determinats nodes mentre altres zones queden progressivament desconnectades.

En les últimes dècades, les ciutats han deixat de ser només llocs de residència per convertir-se en plataformes d’oportunitats. És a dir, espais on es concentren:

• llocs de treball qualificats i no qualificats

• serveis educatius i sanitaris

• oferta cultural i d’oci

• xarxes professionals i socials

• infraestructures de mobilitat i connectivitat

Aquest procés no implica necessàriament un creixement demogràfic massiu, sinó una concentració funcional. Moltes persones no van a la ciutat perquè ho preferisquen culturalment, sinó perquè és on poden accedir a feina, serveis i projectes de vida viables.

A la Comunitat Valenciana, aquesta dinàmica és especialment visible en determinades àrees metropolitanes, que actuen com a pols d’atracció mentre zones rurals o municipis menuts perden població, serveis i capacitat d’arrelament. El trasllat cap a la ciutat es converteix, així, en una decisió racional davant la pèrdua d’alternatives.

Aquesta concentració territorial té un impacte directe sobre la vivenda:

• la pressió sobre el parc residencial urbà augmenta

• els preus s’incrementen en barris ben connectats

• la demanda es desplaça cap a zones perifèriques quan el centre esdevé inaccessible

El problema no és només que la gent vulga viure en el mateix lloc, sinó que el sistema ha reduït dràsticament el nombre de llocs on és possible construir una vida amb garanties mínimes. La vivenda es converteix així en el principal mecanisme de regulació de l’accés a aquestes oportunitats.

A més, la mobilitat diària no resol completament el problema. L’augment dels temps de desplaçament, la saturació del transport i el cost energètic limiten la capacitat d’expandir l’àrea residencial sense generar nous desequilibris. Això reforça encara més el valor dels espais centrals i ben connectats.

La urbanització selectiva no és, per tant, només un fenomen demogràfic. És un procés estructural de concentració de recursos que fa que la crisi de la vivenda siga també una crisi territorial. Sense una redistribució real d’oportunitats, qualsevol política residencial quedarà atrapada en la mateixa lògica de concentració i escassetat.

9. Transformació de les estructures familiars i dels cicles vitals

La manera com les persones viuen, conviuen i organitzen les seues trajectòries vitals ha canviat profundament, però el sistema residencial continua funcionant amb supòsits d’una altra època. Aquesta desconnexió és un dels factors menys visibles, però més determinants, de la tensió actual sobre la vivenda.

En les darreres dècades s’han produït transformacions estructurals:

• augment de llars unipersonals

• retard en la formació de parella

• increment de separacions i divorcis

• famílies reconstituïdes

• etapes de vida amb convivències intermitents

Amb una població similar o fins i tot decreixent, aquests canvis impliquen una necessitat objectiva de més unitats residencials. No perquè la gent “vulga més”, sinó perquè viu de manera diferent.

La vivenda, però, continua pensada majoritàriament per a un model familiar estàndard: unitats de mida mitjana o gran, poc flexibles i dissenyades per a ocupacions estables i prolongades. Quan les trajectòries vitals es fragmenten, aquesta rigidesa genera friccions:

• persones soles ocupant vivendes sobredimensionades

• dificultat per trobar vivendes menudes i assequibles

• costos elevats de canvi residencial

A més, el procés de separació o divorci multiplica la demanda residencial de manera immediata. Una sola vivenda es transforma en dues necessitats habitacionals, sovint amb menys recursos econòmics disponibles. Aquest efecte no és marginal, sinó acumulatiu en societats amb altes taxes de ruptura de parella.

També canvia la percepció de l’autonomia residencial. Viure sol deixa de ser una situació excepcional per convertir-se en una etapa vital habitual o en una opció legítima. Això no implica necessàriament una exigència de major superfície, però sí de disponibilitat d’unitats adaptades a diferents moments de la vida.

Aquestes transformacions no són conjunturals ni reversibles a curt termini. Formen part d’un canvi profund en l’organització social, laboral i afectiva. Quan el sistema residencial no s’adapta, la vivenda passa a actuar com un factor de tensió addicional, dificultant transicions vitals que abans eren absorbides amb més facilitat.

La crisi de la vivenda és, així, també una crisi d’adequació entre les formes de vida contemporànies i un parc residencial dissenyat per a un món més estable, més previsible i menys divers en les seues estructures familiars.

10. Financerització global de la vivenda

Un dels elements que permet entendre per què la crisi de la vivenda és gairebé mundial és el canvi de funció que ha experimentat l’habitatge en les darreres dècades. La vivenda ja no opera principalment com un bé d’ús vinculat a una necessitat vital, sinó com un actiu financer global integrat en circuits d’inversió molt més amplis.

Després de la crisi de 2008, en un context de tipus d’interés baixos durant un període prolongat, la vivenda es consolida com a refugi de valor. Davant la volatilitat d’altres actius i la incertesa econòmica, invertir en immobles es percep com una opció segura, tangible i relativament estable. Aquest fenomen no és local ni nacional, sinó transnacional.

Aquesta transformació té diverses característiques:

• el capital que entra en el mercat residencial no ho fa necessàriament per viure-hi

• la decisió de compra no depén del salari local ni del cicle econòmic del territori

• la vivenda competeix amb altres actius financers en una lògica de rendibilitat i preservació de valor

Això provoca una desconnexió creixent entre el mercat residencial i la realitat socioeconòmica de la població resident. Els preus deixen de reflectir fonamentalment la capacitat adquisitiva local i passen a estar influïts per fluxos de capital externs, expectatives de revalorització i estratègies patrimonials.

La financerització també afecta el comportament del parc existent:

• es redueix la disponibilitat de vivenda per a ús residencial estable

• augmenta la rotació i l’ús intensiu com a actiu

• es prioritzen tipologies fàcilment comercialitzables i líquides

Aquest procés no necessita una presència massiva de grans fons per generar efectes significatius. La suma de petites inversions, rendistes individuals i compradors patrimonials ja és suficient per tensionar mercats locals amb oferta limitada.

En aquest context, la vivenda deixa de funcionar com un bé regulat principalment per polítiques socials i urbanístiques i passa a estar sotmesa a dinàmiques pròpies dels mercats financers: anticipació de valor futur, cobertura davant la inflació, diversificació de carteres.

La financerització no crea per si sola la crisi de la vivenda, però amplifica totes les tensions prèvies. Quan coincideix amb escassetat d’oferta, salaris continguts i concentració urbana, converteix l’accés residencial en un problema estructural que transcendeix fronteres i contextos locals.

Sí, encara en queden. Continuem.

11. Tipologies residencials obsoletes

Una part important del problema de la vivenda no té a veure amb quantes vivendes hi ha, sinó amb com són. El parc residencial majoritari està pensat per a unes formes de vida que ja no són hegemòniques, i aquesta desadaptació genera escassetat funcional fins i tot quan hi ha habitatges físicament disponibles.

La tipologia dominant respon a un model implícit molt concret:

• unitats d’una mida mitjana pensades per a famílies nuclears

• distribucions rígides amb usos fixos

• poca capacitat d’adaptació al llarg del temps

Aquest disseny funcionava raonablement bé en un context de trajectòries vitals lineals i estables. En l’actualitat, però, conviu amb realitats molt diferents: persones soles, parelles sense fills, famílies reconstituïdes, convivències temporals, teletreball, cures a domicili o combinacions successives de totes aquestes situacions.

La manca de diversitat tipològica provoca diversos efectes:

• escassetat de vivendes menudes i assequibles

• infrautilització de vivendes grans en determinades etapes vitals

• necessitat de canvis residencials freqüents i costosos

A això s’afegeix una escassa innovació en espais comuns. Tot allò que no és superfície privativa s’ha considerat tradicionalment un cost a minimitzar. No obstant això, espais compartits ben dissenyats poden reduir necessitats individuals, millorar la qualitat de vida i facilitar formes de convivència més eficients sense incrementar superfície ni preu.

També els materials i els sistemes constructius reflecteixen aquesta lògica patrimonial. Es construeix pensant en la revalorització, la imatge i la venda futura, més que en:

• facilitat de manteniment

• flexibilitat d’ús

• possibilitat de transformació o desmuntatge

• adaptació a diferents etapes de la vida

Quan la vivenda està concebuda com a producte estàndard i líquid, la capacitat d’innovació es redueix. Qualsevol solució que s’allunye del model fàcilment venible es percep com a risc, encara que responga millor a les necessitats reals.

La crisi de la vivenda és també, per tant, una crisi de disseny. Un parc residencial poc flexible amplifica totes les altres tensions del sistema i dificulta respostes més eficients sense necessitat d’incrementar massivament l’oferta.

12. Models de tinença i el mite de la societat de propietaris

El model residencial dominant s’ha construït durant dècades sobre una premissa molt concreta: la propietat com a forma normal, desitjable i gairebé obligatòria d’accés a la vivenda. Aquest enfocament, però, no és universal ni inevitable, i avui mostra clares limitacions.

La denominada “societat de propietaris” és una construcció històrica i política vinculada a:

• polítiques públiques que han incentivat fiscalment la compra

• absència d’un parc de lloguer estable i protegit

• ús de la vivenda com a principal mecanisme d’estalvi familiar

En aquest context, la propietat ha funcionat com una assegurança vital davant la feblesa de l’estat del benestar. No tant per elecció cultural lliure, sinó per manca d’alternatives segures.

El problema apareix quan aquest model conviu amb:

• mercats de treball inestables

• trajectòries vitals fragmentades

• dificultats creixents d’accés inicial

La propietat passa a exigir compromisos financers a molt llarg termini en un entorn on la previsibilitat vital és cada vegada menor. Alhora, el lloguer continua sent percebut com una solució provisional, cara i poc protegida.

Altres països europeus han desenvolupat models més equilibrats, on:

• el lloguer és una opció vital estable

• existeixen drets i seguretat a llarg termini per a l’inquilí

• la propietat no és l’única via d’accés a l’estabilitat

La manca de models intermedis és especialment problemàtica. Entre la propietat plena i el lloguer precari hi ha tot un ventall de fórmules possibles:

• cooperatives en cessió d’ús

• propietat limitada o temporal

• lloguer amb drets creixents

• models híbrids adaptats a etapes vitals

Aquestes fórmules permeten compatibilitzar estabilitat residencial, flexibilitat vital i reducció de l’especulació. Tanmateix, tenen una presència residual perquè no encaixen bé amb un sistema orientat a la revalorització de l’actiu.

La insistència en la societat de propietaris no és només una qüestió cultural. És una decisió sistèmica que condiciona el disseny de polítiques, el comportament del mercat i les expectatives socials. En un context canviant, aquesta rigidesa contribueix a fer més difícil l’accés a la vivenda en lloc de facilitar-lo.

13. La vivenda com a infraestructura social vs actiu d’inversió

Tots els factors analitzats fins ara convergeixen en un conflicte central que travessa el problema de la vivenda: la convivència forçada entre la seua funció social i la seua funció com a actiu d’inversió. Aquest no és un dilema retòric, sinó una tensió estructural que condiciona totes les decisions públiques i privades.

Com a infraestructura social, la vivenda compleix funcions bàsiques:

• allotjament estable

• arrelament territorial

• seguretat vital

• suport a trajectòries laborals, familiars i personals

Com a actiu d’inversió, en canvi, respon a altres lògiques:

• preservació i augment de valor

• rendibilitat

• liquiditat

• transmissió patrimonial

El problema apareix quan ambdues funcions operen sobre el mateix bé sense mecanismes clars de separació o compensació. Les polítiques públiques solen intentar conciliar-les, però en la pràctica qualsevol mesura que reforça una dimensió tendeix a debilitar l’altra.

Quan la vivenda es tracta principalment com a actiu:

• es prioritza la revalorització sobre l’accessibilitat

• es dissenyen tipologies estàndard i líquides

• es tolera l’escassetat perquè sosté el valor

Quan es tracta com a infraestructura social:

• es busca estabilitat i assequibilitat

• es redueix la volatilitat de preus

• es limita l’ús especulatiu

Aquesta tensió no és nova, però s’ha intensificat en un context de financiarització global, salaris continguts i concentració urbana. El resultat és un sistema amb incentius contradictoris: es declara la vivenda com a dret, però es protegeix el seu comportament com a mercaderia estratègica.

La dificultat no rau només en prendre partit, sinó en definir espais diferenciats dins del sistema residencial. No tota la vivenda ha de complir la mateixa funció. Sense aquesta diferenciació, qualsevol intervenció queda atrapada en lògiques de compensació parcial i efectes no desitjats.

Entendre la vivenda com a infraestructura social no implica eliminar la propietat ni l’activitat privada, sinó reconéixer que una part del parc ha d’estar estructuralment desconnectada de la lògica d’acumulació. Només així és possible garantir estabilitat residencial en societats on la incertesa vital és ja una condició permanent.