Els efectes socials negatius de les immobiliàries en el mercat valencià i els reptes de futur

En la compra d'una vivenda intervenen diverses parts. La part compradora, la part venedora, la banca, l'administració i molt freqüentment la immobiliària. Un altre dels grans silencis mediàtics del present és l'actuació de les immobiliàries, la seua funció i els seus efectes sobre el mercat. 
La part compradora sempre es situada dins de l'agenda mediàtica com a la part feble obviant les grans entitats compradores que s'anomenen "fons voltor". La part venedora apareix com la part vencedora, la banca com la bruixa guanyadora i l'administració també ha aparegut com protagonista (Actes Jurídics Documentats o preus regulats) en el mercat immobiliari. Totes les parts excepte una han rebut focus mediàtic i polític en els últims anys excepte les empreses immobiliàries. Forma part d'eixa gran forat negre que és la informació econòmica mainstream en un país amb poca educació financera.


Convé per tant, posar llum a com actuen i dissenyen la seua funció econòmica les immobiliàries valencianes. Anirem per parts:


  • En què consistix el servici immobiliari? El treball bàsic és de caràcter comercial. Busquen immobles per posar al mercat, els publiciten virtualment i fan les visites oportunes. Este tipus d'enfocament és totalment insuficient. No presenten coneixements de gestions com ara l'habitabilitat o la normativa urbanística de l'immoble, desconeixen les subvencions possibles ni el nivell de protecció. Tampoc dominen pressupostos aproximats de reforma, ni coniexen el mercat de la construcció en profunditat. En realitat només t'acompanyen per vore de manera superficial un immoble o diversos. De vegades, et poden oferir el servici de gestió administrativa derivada de l'operació. Poca cosa més. 
  • Tarifes. Les tarifes immobiliàries són flexibles davant la teua posició negociadora i el moment de la compra. No obstant això la seua posició inicial és tremendament antisocial. És evident que en una societat de mercat capitalista cadascú és lliure de fixar les tarifes de servici que considere oportunes però també les altres persones són lliures d'opinar sobre els seus efectes. Les tarifes (habitualment són fixes entre 2.000 i 3000 € fins a una determinada quantitat 100.000 € per exemple) i a partir d'ahí comencen a ser un percentatge habitualment del 3%. No cal saber moltes matemàtiques per quantificar que en immobles de estrat i perfil baix per exemple 40.000 euros per a una persona jove que es vulga emancipar sense massa pretensions la tarifa de la immobiliària pot suposar un 8% del preu de la vivenda, millor dit, pot augmentar en un 8% el preu de la vivenda. En termes de l'operació global la qüestió no és baladí perquè si el banc només financia el 80% de l'immoble cal tindre un estalvi del 20% per a pagar "l'entrada", després cal un 12% més per pagar gastos de notaria i registre i finalment un 8% per poder pagar la comissió de la immobiliària recordem per haver-nos ensenyat l'immoble potser un parell de vegades. 
  • La jerarquia de les vendes. El salari de les persones que treballen en immobiliàries està fortament basat en la part variable de vendes. Per això jerarquitzen les vendes o possibilitats de venda que més comissió poden deixar. És evident que això afecta a la prioritat de les visites i l'interés en els immobles i la seua permanència en el mercat i rotació. 
  • La relació amb la banca. 
    • Els famosos immobles de la banca dels quals tants se parla en mitjans en realitat per al banc són un actiu immobilitzat. La banca no té recursos personals ni intenció de dedicar-se al negoci immobiliari directe. De vegades ho fa quan no té més remei però allò habitual que els immobles acaben en una gestora o en la mateixa Sareb. Estes gestores tampoc tenen relació directa comercial amb el client i així es crea una teranyina comercial immobiliària que genera embuts comercials constants. La qüestió és que molt habitualment estos immobles venen d'hipoteques executades a persones de posició social precària. Són immobles barats o dificils de recolocar en el mercat i a més les gestores pacten comissions molt baixes per a les immobiliàries que acaben per tindre poc d'interés en la seua comercialització. 
    • La gestió bancària és un risc. La immobiliària afegeix una pressió econòmica més a l'operació de crèdit en dominar la subhasta d'entitats. Això empitjora la concessió del risc ja que sempre troben una entitat que assumisca normatives o pràctiques obertament imprudents. La pressió de la immobiliària sobre l'operació per guanyar la seua comissió és molt important. 
  • De quina part està la immobiliària? En principi la posició de la immobiliària és la mediació. En canvi les immobiliàries clarament acaben decantades en actitud cap a la protecció de la part venedora que és la que proporciona la matèria primera. La immobiliària presta el servici de visita que hauria de fer la part venedora i també la gestió de negociació que hauria de fer-ne. En canvi l'aparició del coaching immobiliaria de tradició anglosaxona podria ser un repte de futur. Els nous coaches immobiliaris s'encarreguen de buscar la casa adequada per a la part compradora després de compartir impressions respecte al pressupost, expectatives, necessitats i i itineraris vitals. La part compradora veu reflectides les seues necessitats comercials en una contrapart que fins ara no ha trobat. Això, no obstant podria originar l'aparició d'un nou intermediador (immobiliària-venedora, immobiliària-compradora) cosa que podria encarir encara més el mercat. 

En definitiva la pregunta final seria com en un món desintermediat gràcies a Internet encara les immobiliàries mantenen una posició de privilegi en el mercat imposant tarifes no proporcionals i prestant servicis superficials o estrictament de contacte. Les noves fintech ja oferixen alternatives immobiliàries de servici global més enllà de l'escaparat immobiliari però està preparada una societat tecnofoba com la valenciana per pegar el salt? 

Entrades populars d'aquest blog

La derrota ideològica del valencianisme polític

Los niños cebra: cuando la inteligencia se convierte en un problema

La prepolítica